Exemples chiffrés
SCPI Rendement

Monsieur et Madame Martin sont tous les deux âgés de 56 ans.
Ils disposent d’un capital de 100 000 € et souhaiteraient investir dans l’immobilier mais ils ne veulent pas avoir de souci de gestion. Leur taux marginal d’imposition s’élève à 30 %. Ils souhaitent percevoir des revenus complémentaires peut-être dès maintenant ou au plus tard lors de leur départ à la retraite d’ici 10 ans.

Acquisition de parts de SCPI en direct

1. Avec perception de revenus immédiats (acquisition au comptant)

HYPOTHÈSES

Montant investi en SCPI : 100 000 €
Taux de rendement des parts : 4 % nets de frais de gestion
Frais de souscription : 10 % (imputés à la sortie).

Année 1 Années 2 à 14 Année 15
Revenu annuel brut 4 000 € 4 000 € 4 000 €
IR à 30 % (*) – 1 200 € – 1 118 € – 1 118 €
PS à 17,2 % – 688 € – 688 € – 688 €
Revenu net 2 112 € 2 194 € 2 194 €
Soit par mois 176 € 183 € 183 €
Valeur des parts si sortie 90 000 €

2. Avec perception de revenus à terme (acquisition à crédit)

HYPOTHÈSES

Montant investi en SCPI : 100 000 €
Taux de rendement des parts : 4 % nets de frais de gestion
Frais de souscription : 10 % (imputés à la sortie)

Caractéristiques du prêt et du contrat d’assurance-vie adossé :
Emprunt in fine : 100 000 €
Taux d’emprunt : 2,50 %
Durée 10 ans
Contrat d’assurance-vie adossé : 100 000 €   
Frais d’entrée : 2,50 %
Taux de rendement annuel : 3 %

Année 1 Année 2 à 9 Année 10 Années 11 à 14 Année 15
Revenu annuel brut 4 000 € 4 000 € 4 000 € 4 000 € 4 000 €
Intérêts d’emprunt – 2 500 € – 2 500 € – 2 500 €
Revenu imposable 1 500 € 1 500 € 1 500 € 4 000 € 4 000 €
IR à 30 % (*) – 450 € – 419 € – 419 € – 1 169 € – 1 118 €
PS à 17,2 % – 258 € – 258 € – 258 € – 688 € – 688 €
Revenus nets 792 € 823 € 823 € 2 143 € 2 194 €
Soit par mois 66 € 69 € 69 € 179 € 183 €
Valeur des parts si sortie 90 000 €
Valeur nette du contrat d’assurance vie (**) 123 439 €
Remboursement du prêt – 100 000 €
Gain 23 439 €

(*) Il est tenu compte de la CSG déductible du revenu global imposable l’année de son paiement à hauteur de 6,8 %.

(**) Imposition au prélèvement forfaitaire libératoire.

Acquisition de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

HYPOTHÈSES

Contrat d’assurance-vie avec SCPI en unités de compte : 100 000 €
Frais d’entrée : 2,50 %
Taux de rendement annuel : 4 % net de frais de gestion

1. Avec mise en place de rachats partiels immédiats

HYPOTHÈSE

Mise en place de rachats partiels immédiats pour un montant brut annuel de 3000 €

Année 1 Année 7 Année 10 Année 15
Rachat partiel annuel brut 3 000 € 3 000 € 3 000 € 3 000 €
PFU (*) – 11 € – 62 € exonération (**) exonération (**)
PS à 17,2 % – 15 € – 84 € – 121 € – 175 €
Revenu net 2 974 € 2 854 € 2 879 € 2 825 €
Soit par mois 248 € 238 € 240 € 235 €
Valeur brute de rachat du contrat 99 105 €

(*) Dans un souci de simplification nous supposerons que les produits seront chaque année soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %.
(**) abattement de 9 200 € sur les produits issus des contrats de plus de 8 ans

2. Avec mise en place de rachats partiels au moment du départ à la retraite

HYPOTHÈSES

Mise en place de rachats partiels la 10ème année pour un montant brut annuel de
3 000 €
Valeur de rachat brute année 10 : 127 215 €

Années 1 à 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15
Rachat partiel annuel brut 3 000 € 3 000 € 3 000 € 3 000 € 3 000 € 3 000 €
Impôt sur le revenu exonération exonération exonération exonération exonération exonération
PS à 17,2 % 121 € 132 € 143 € 154 € 165 € 175 €
Revenu net 2 879 € 2 868 € 2 857 € 2 846 € 2 835 € 2 825 €
Soit par mois 240 € 239 € 238 €  237 € 236 € 235 €
Valeur brute de rachat du contrat 130 914 €