Exemples chiffrés
SCPI Rendement
Monsieur et Madame Martin sont tous les deux âgés de 56 ans.
Ils disposent d’un capital de 100 000 € et souhaiteraient investir dans l’immobilier mais ils ne veulent pas avoir de souci de gestion. Leur taux marginal d’imposition s’élève à 30 %. Ils souhaitent percevoir des revenus complémentaires peut-être dès maintenant ou au plus tard lors de leur départ à la retraite d’ici 10 ans.
Acquisition de parts de SCPI en direct
1. Avec perception de revenus immédiats (acquisition au comptant)
HYPOTHÈSES
Montant investi en SCPI : 100 000 €
Taux de rendement des parts : 4 % nets de frais de gestion
Frais de souscription : 10 % (imputés à la sortie).
| Année 1 | Années 2 à 14 | Année 15 | |
|---|---|---|---|
| Revenu annuel brut | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € |
| IR à 30 % (*) | – 1 200 € | – 1 118 € | – 1 118 € |
| PS à 17,2 % | – 688 € | – 688 € | – 688 € |
| Revenu net | 2 112 € | 2 194 € | 2 194 € |
| Soit par mois | 176 € | 183 € | 183 € |
| Valeur des parts si sortie | 90 000 € |
2. Avec perception de revenus à terme (acquisition à crédit)
HYPOTHÈSES
Montant investi en SCPI : 100 000 €
Taux de rendement des parts : 4 % nets de frais de gestion
Frais de souscription : 10 % (imputés à la sortie)
Caractéristiques du prêt et du contrat d’assurance-vie adossé :
Emprunt in fine : 100 000 €
Taux d’emprunt : 2,50 %
Durée 10 ans
Contrat d’assurance-vie adossé : 100 000 €
Frais d’entrée : 2,50 %
Taux de rendement annuel : 3 %
| Année 1 | Année 2 à 9 | Année 10 | Années 11 à 14 | Année 15 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenu annuel brut | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € |
| Intérêts d’emprunt | – 2 500 € | – 2 500 € | – 2 500 € | – | – |
| Revenu imposable | 1 500 € | 1 500 € | 1 500 € | 4 000 € | 4 000 € |
| IR à 30 % (*) | – 450 € | – 419 € | – 419 € | – 1 169 € | – 1 118 € |
| PS à 17,2 % | – 258 € | – 258 € | – 258 € | – 688 € | – 688 € |
| Revenus nets | 792 € | 823 € | 823 € | 2 143 € | 2 194 € |
| Soit par mois | 66 € | 69 € | 69 € | 179 € | 183 € |
| Valeur des parts si sortie | 90 000 € | ||||
| Valeur nette du contrat d’assurance vie (**) | 123 439 € | ||||
| Remboursement du prêt | – 100 000 € | ||||
| Gain | 23 439 € |
(*) Il est tenu compte de la CSG déductible du revenu global imposable l’année de son paiement à hauteur de 6,8 %.
(**) Imposition au prélèvement forfaitaire libératoire.
Acquisition de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie
HYPOTHÈSES
Contrat d’assurance-vie avec SCPI en unités de compte : 100 000 €
Frais d’entrée : 2,50 %
Taux de rendement annuel : 4 % net de frais de gestion
1. Avec mise en place de rachats partiels immédiats
HYPOTHÈSE
Mise en place de rachats partiels immédiats pour un montant brut annuel de 3000 €
| Année 1 | … | Année 7 | … | Année 10 | … | Année 15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rachat partiel annuel brut | 3 000 € | … | 3 000 € | … | 3 000 € | … | 3 000 € |
| PFU (*) | – 11 € | … | – 62 € | … | exonération (**) | … | exonération (**) |
| PS à 17,2 % | – 15 € | … | – 84 € | … | – 121 € | … | – 175 € |
| Revenu net | 2 974 € | … | 2 854 € | … | 2 879 € | … | 2 825 € |
| Soit par mois | 248 € | … | 238 € | … | 240 € | … | 235 € |
| Valeur brute de rachat du contrat | 99 105 € |
(*) Dans un souci de simplification nous supposerons que les produits seront chaque année soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %.
(**) abattement de 9 200 € sur les produits issus des contrats de plus de 8 ans
2. Avec mise en place de rachats partiels au moment du départ à la retraite
HYPOTHÈSES
Mise en place de rachats partiels la 10ème année pour un montant brut annuel de
3 000 €
Valeur de rachat brute année 10 : 127 215 €
| Années 1 à 9 | Année 10 | Année 11 | Année 12 | Année 13 | Année 14 | Année 15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rachat partiel annuel brut | – | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| Impôt sur le revenu | – | exonération | exonération | exonération | exonération | exonération | exonération |
| PS à 17,2 % | – | 121 € | 132 € | 143 € | 154 € | 165 € | 175 € |
| Revenu net | – | 2 879 € | 2 868 € | 2 857 € | 2 846 € | 2 835 € | 2 825 € |
| Soit par mois | – | 240 € | 239 € | 238 € | 237 € | 236 € | 235 € |
| Valeur brute de rachat du contrat | – | 130 914 € |